Voor 2025 zien we de volgende relevante ontwikkelingen:
Netcongestie
In 2026 gaat de gemeente Utrecht de gevolgen van netcongestie structureel meenemen in alle vastgoedprojecten: van een tijdelijke crisisaanpak verschuift de focus naar het omgaan met netcongestie als blijvend gegeven. Ontwikkelingen zoals netbewust bouwen, het inzetten van accusystemen, tijdelijke oplossingen zoals generatoren of aardgasaansluitingen, en waar mogelijk aansluiting op stadsverwarming, worden per project afgewogen. Duurzaamheid blijft een belangrijk uitgangspunt waarbij de keuze ook wordt bepaald door technische en financiële haalbaarheid.
Vertragingen in projecten
De afgelopen jaren merken we dat de kosten van het ontwikkelen en beheren & onderhouden van al het maatschappelijk vastgoed blijven stijgen. Oorzaken zijn de marktontwikkeling, netcongestie, hoge inflatie, het bouwen in hoge dichtheden en onze doelstellingen ten aanzien van duurzaamheid en circulariteit. In diverse projecten over de hele stad, maar zeker in gebieden als Leidsche Rijn Centrum, omgeving Berlijnplein, Beurskwartier en Merwede zien we dat de normbudgetten die we hanteren niet meer passen bij de hoogstedelijke uitgangspunten en ambities. Het stapelen van functies versterkt deze problematiek. Samen met aanleverproblemen en beschikbare capaciteit in de markt veroorzaakt dit vertraging binnen projecten.
Als gevolg van de vertraging stijgen de investeringskosten (door inflatie) en worden gebudgetteerde kapitaalslasten niet benut (planningsoptimisme). Vanuit de hervormingsbezuinigingen is een besparing ingeboekt op kapitaalslasten vanuit planningsoptimisme (zie paragraaf investeringen), een groot deel van deze bezuiniging landt bij Vastgoed. De bezuiniging heeft geen effect op het aantal geplande investeringen, maar neemt een voorschot op het planningsoptimisme dat zich de afgelopen jaren heeft voorgedaan.
Betaalbaarheid van vastgoed
In 2026 zien we ontwikkelingen die de ambitie om maatschappelijk vastgoed betaalbaar te houden onder druk zetten. Door stijgende bouwkosten als gevolg van inflatie en de energiecrisis, en hogere onderhoudskosten, neemt de kostprijsdekkende huur toe. Dit leidt tot toenemende zorgen over de betaalbaarheid voor huurders, zowel bij nieuwe huurovereenkomsten als bij herzieningen. Tegelijkertijd lopen de onderhoudskosten verder op, enerzijds door stijgende inkoopprijzen en anderzijds doordat we steeds beter inzicht krijgen in de onderhoudsbehoefte.
Meervoudig ruimtegebruik
We gaan, omdat ruimte schaars is, ruimtevragen in ons vastgoed combineren, vooral in leegstaande gebouwen en in gebouwen met een lage bezettingsgraad. Omdat hier met meerdere partijen met dito belangen samengewerkt moet worden, vliegen we dit zorgvuldig aan. Dat doen we door onderzoeksvragen over dit onderwerp onderbouwd te formuleren en te beantwoorden. Hoe kunnen we dit het verankeren in onze huurcontracten? Hoe zorgen we voor een efficiënt en tegelijk effectief beheer van de algemene ruimtes? Etc.
Ruimte voor maatschappelijke initiatieven
Met de verruiming van wat beleidsondersteunend is (Amendement A78 ) en met het aannemen van motie M137 Veranker het Community Right to Bid bieden we de komende jaren meer ruimte voor maatschappelijke initiatieven en partijen. Partijen die beleidsondersteunend zijn, die geen winstoogmerk hebben en een bijdrage leveren aan het bereiken van de effectdoelstellingen van de programmabegroting, huren ons vastgoed tegen een kostprijsdekkende huur.
Verder gaan we, uitzonderingen daargelaten, ons vastgoed, wanneer we dat zelf niet meer nodig hebben, via een openbare selectieprocedure volgens het Community Right to Bid op de markt zetten. Een uitzondering kan zijn als de getaxeerde opbrengst van een pand vrij op de markt in verhouding tot een right to bid, beduidend hoger is én we die opbrengsten in het kader van bezuinigingen niet kunnen missen.